Τα ξενοδοχεία και οι χώροι στάθμευσης αποτελούν μία ειδική κατηγορία ακινήτων που θα πρέπει να εκτιμηθούν με τουλάχιστον τρεις μεθόδους και τις σχετικές τεχνικές τους:
-Μέθοδος συγκριτικών στοιχείων / μέθοδος κτηματαγοράς
-Μέθοδος Άμεσης Κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος / μέθοδος των κερδών / μέθοδος μισθωμάτων
-Μέθοδος Προεξοφλημένων ροών DCF / μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης της προσόδου / μέθοδος DCF
Η αποτίμηση της αξίας του συνολικού χώρου προκύπτει, εκτός άλλων, και από τις επιμέρους αξίες των δωματίων προς ημερήσια ενοικίαση ή των θέσεων στάθμευσης καθώς και την πληρότητά τους μέσα στο έτος. Ωστόσο οι συνήθεις παράμετροι που θα πρέπει ληφθούν υπ όψη κατά τη μελέτη είναι:
Χώροι στάθμευσης
- Θέση του χώρου στάθμευσης
- Ευκολία πρόσβασης
- Σημάνσεις που υποδεικνύουν τις εισόδους / εξόδους
- Συστήματα πυρανίχνευσης /πυρόσβεσης
- Επαρκής φωτισμός
- Επαρκής ελεύθερος χώρος ελιγμών
- Ορθή κλίση ράμπας
- Αριθμός θέσεων στάθμευσης
- Ημέρες λειτουργίας σε μηνιαία βάση
- Μόνιμες θέσεις
- Μέση μηνιαία τιμή μίσθωσης μόνιμης θέσης
- Ποσοστό πληρότητας μόνιμων θέσεων
- Μέση ωραία τιμή μίσθωσης έκτακτης θέσης
- Ποσοστό πληρότητας έκτακτων θέσεων
- Ποσοστό πληρότητας έκτακτων θέσεων
- Μέση ημερήσια εναλλαγή οχημάτων εκτάκτων θέσεων
- Μέση ημερήσια εναλλαγή οχημάτων εκτάκτων θέσεων
- Επιπλέον ωριαία χρέωση εκτάκτων πέραν της 1ης ώρας
- Μέσος χρόνος παραμονής εκτάκτων σε ώρες
- Ποσοστό Μ.Λ.Κ. μόνιμων θέσεων
- Ποσοστό Μ.Λ.Κ. εκτάκτων θέσεων
- Συντελεστής κεφαλαιοποίησης
- Μεικτό Λειτουργικό Κέρδος
Ξενοδοχεία κλπ
- Κλίνες
- Έσοδα από δωμάτια
- Έσοδα πρόσθετων υπηρεσιών
- Λειτουργικά έξοδα
- Έξοδα συντήρησης
- Έκτακτα έξοδα έτους αναφοράς – προμήθεια κινητού εξοπλισμού
- Καθαρές ετήσιες ροές έτους αναφοράς
- Επιτόκια προεξόφλησης
- Συντελεστής προεξόφλησης
- Έσοδα πώλησης
- Έξοδα πώλησης
- Υπολειμματική αξία στο τέλος του έτους πώλησης
- Παρούσα αξία σήμερα
Τα συγκριτικά στοιχεία που πρέπει να συλλεχθούν αφορούν στις αγοραπωλησίες ή σε ζήτηση παρόμοιων χώρων, με παρόμοια ως άνω στοιχεία καθώς και ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Εμείς ως εκτιμητές -μηχανικοί, εγγυόμαστε λόγω της μεγάλης μας εμπειρίας μας, τη αξιόπιστη και καθ όλα σύννομη εκπόνηση των παραπάνω ελέγχων, μεθόδων και μελετών για τα περιουσιακά στοιχεία για τα οποία ενδιαφέρεστε σε τιμές λογικές σε σχέση με την Αγορά.
Σημειώνουμε δε τη σοβαρότητα που διέπουν τα παραπάνω καθότι αν πχ αυτά γίνουν είτε με λανθασμένη προσέγγιση είτε με λανθασμένο τρόπο, θα προκύψουν συνέπειες σε σχέση με το κτήριο και τη χρήση του, την αξία του και την ικανότητα του να παραγάγει εισόδημα καθώς και ευθύνες για ιδιοκτήτες και χρήστες, κόστη άμεσα και μελλοντικά, πιθανά προβλήματα στις μισθώσεις και τις αγοραπωλησίες που έγιναν ή θα γίνουν στο μέλλον, πιθανά φορολογικά προβλήματα κ.α.