Επιχειρηματίας μελετά επενδυτικό σχέδιο, όπου το κεφάλαιο θα καλυφθεί από πρόγραμμα μέσω ΕΣΠΑ σε συνδυασμό με δανεισμό με επιδοτούμενο επιτόκιο από πιστωτικό ίδρυμα, για την 15ετή ενοικίαση ορεινού βοσκότοπου εμβαδού 45.000μ2 με δικαίωμα κατασκευής υδατοδεξαμενής 34.000m2, σε νησί εντός Ε.Ε. – εκτός Ελλάδας, με σκοπό την υδροδότηση των κατοίκων του για 15 έτη κατόπιν σύμβασης που θα συναφθεί με το τοπικό δημόσιο δίκτυο παροχής μη πόσιμου ύδατος της Χώρας. Η υδατοδεξαμενή αυτή θα γεμίζει αφενός από ύδατα παρακείμενων πηγών αφετέρου από όμβρια με σκοπό να τα παρέχει στους τοπικούς οικισμούς κατά τη διάρκεια των καλοκαιρινών μηνών (διάστημα 92 ημερών) όπου παρατηρείται έντονη έλλειψη μη πόσιμων υδάτων. Η σύμβαση διασφαλίζει την δυνατότητα καταγγελίας της, χωρίς ζημία, σε περίπτωση αναίτιας ολικής καταστροφής, ανωτέρας βίας κλπ.
Τα παραπάνω ύδατα δεν είναι κατάλληλα για πόση, καθότι τα όμβρια ύδατα, κατά το πρόσφατο εργαστηριακό έλεγχο, παρουσίασαν τιμές pH περίπου 5.5, λόγω της ατμοσφαιρικής ρύπανσης της περιοχής η οποία επιτείνεται αφενός από το φαινόμενο του θερμοκηπίου και το φωτοχημικό νέφος αφετέρου λόγω της απορρόφησης διοξειδίου του άνθρακα, του άζωτου και των διοξινών από την ατμόσφαιρα τα οποία κατόπιν διαλύονται στα όμβρια ύδατα και ενισχύουν την οξύτητα του νερού. Τα δε υπόγεια ύδατα κατά το πρόσφατο εργαστηριακό έλεγχο, παρουσίασαν τιμές pH περίπου 6.0 λόγω τις ανάμιξή τους με απόβλητα ορυχείων και γενικότερα από όξινα βιομηχανικά απόβλητα και σήψη σκουπιδιών από περιοχές που έχουν εξελιχθεί σε άτυπους και παράνομους σκουπιδότοπους.
Η κατασκευή της υδατοδεξαμενής θα βασιστεί σε υφιστάμενη μελέτη η οποία εκπονήθηκε το έτος 2001 από σχετική επιστημονική ομάδα και αφορά σε παρόμοια περίπτωση σε νησί άλλης χώρας. Η βασική της κατασκευή και ο βασικός τρόπος λειτουργίας της, κατά στάδια, είναι ο κάτωθι:
Αρχικά θα διενεργηθούν εκσκαφές με εκρηκτικά και μετά με μηχανήματα. Στο κέντρο του πυθμένα της υδατοδεξαμενής και κάτω από αυτόν θα κατασκευαστεί φρεάτιο από beton και ειδικά κόσκινα περιμετρικά και επί αυτού. Κατόπιν τα πρανή και ο πυθμένας θα υποστούν κυλίνδρωση των υλικών (συμπύκνωση, πύκνωση, συμπίεση) με μηχανήματα και επί αυτών θα ακολουθήσει λιθορριπή λεπτότερων υλικών που θα προέλθουν από την εκσκαφή σε συνδυασμό με παρακείμενα φερτά υλικά. Κατόπιν θα γίνει νέα κυλίνδρωση των υλικών της στρώσης και θα διαστρωθεί, επι αυτής, γεωύφασμα λαμβάνοντας πρόνοια για το υποκείμενο φρεάτιο. Επί αυτής θα χυθεί στρώση λεπτόκοκκου αμμώδους υλικού. Πάνω σε αυτήν θα διαστρωθεί στεγανοποιητική μεμβράνη ικανού πάχους λαμβάνοντας πρόνοια για το υποκείμενο φρεάτιο. Τέλος, επί της στεγανοποιητικής μεμβράνης θα διαστρωθούν, κατά στρώσεις από κάτω προς τα επάνω, λεπτόκοκκο αμμώδες υλικό, αμμοχάλικο, πλάκες πεζοδρομίου, χονδρά χαλίκια (τελική άνωθεν στρώση).
Τα ύδατα που θα χύνονται στη δεξαμενή, θα φιλτράρονται με φυσικό τρόπο λόγω των παραπάνω στρώσεων και θα καταλήγουν στο κέντρο του πυθμένα όπου έχει κατασκευαστεί φρεάτιο συλλογής του φιλτραρισμένου μη πόσιμου νερού. Από εκεί θα αντλείται μέσω 2 μεταλλικών σωλήνων φ150 (που θα εδράζουν επί της στεγανοποιητικής μεμβράνης λαμβάνοντας πρόνοια για την αποφυγή πρόκλησης σχετικής φθοράς σε αυτή), και 2 εξωτερικών αντλιών (εντός εξωτερικού αντλιοστασίου) έως τις εγκαταστάσεις του δημόσιου δικτύου παροχής μη πόσιμου ύδατος το οποίο βρίσκεται σε κοντινή απόσταση (70 μέτρα).
Οι προαναφερθείσες στρώσεις υλικών επί τής δεξαμενής καθώς και οι σωληνώσεις θα έχουν γίνει με ενδεδειγμένο και ασφαλή τρόπο, ο οποίος θα ελέγχεται ανά στάδια, ώστε τα ύδατα να συσσωρεύονται ασφαλώς μέσα στην υδατοδεξαμενή, να φιλτράρονται δια της βαρύτητας, να συσσωρεύονται φιλτραρισμένα στο φρεάτιο υποκάτω από το πυθμένα της υδατοδεξαμενής και δια των αντλιών και σωλήνων να μεταφέρονται στο δημόσιο δίκτυο παροχής μη πόσιμου ύδατος.
Το κόστος του έργου με βάση τη μελέτη και ανά στάδιο αναλύεται αδρομερώς ως κάτωθι:
1-Ενοικίαση βοσκότοπου 0,22€/μ2 ήτοι 9.950€/έτος το οποίο προσομοιάζει με παρόμοιες πράξεις ενοικίασεων.
2-Κατασκευή υδατοδεξαμενής και παρακολουθημάτων (εκσκαφές, εξομαλύνσεις, κυλινδρώσεις, περιμετρικό φράγμα, κατασκευή χωματόδρομου, στρώσεις υλικών, μηχανήματα, οχήματα, εργατικά, ένσημα, σταλίες κλπ) 193.750€ (εκ των οποίων η στεγανοποιητική μεμβράνη και οι υπερκείμενες στρώσεις υλικών κοστίζουν το 80% ήτοι 155.000€)
3-Αγωγοί (υλικά, εγκατάσταση, μικροϋλικά, μηχανήματα, οχήματα, εργατικά, ένσημα, σταλίες κλπ) 5.625€
4-Κατασκευή φρεατίου και αντλιοστασίου (beton, μηχανήματα, οχήματα, εργατικά, ένσημα, σταλίες κλπ) 5.000€ (εκ των οποίων οι κατασκευές beton κοστίζουν το 50%)
5-Αντλίες (υλικά, εγκατάσταση, μικροϋλικά, μηχανήματα, οχήματα, εργατικά, ένσημα, σταλίες κλπ) 3.750€
6-Φωτισμοί (υλικά, εγκατάσταση,γειώσεις, μικροϋλικά, μηχανήματα, οχήματα, εργατικά, ένσημα, σταλίες κλπ) 3.750€
7-Κατασκευή περίφραξης 740m (στηθαίο, πάσσαλοι, πλέγμα, υλικά, εγκατάσταση, γειώσεις μικροϋλικά, μηχανήματα, οχήματα, εργατικά, ένσημα, σταλίες κλπ) 11.250€
8-Απρόβλεπτα-έξοδα δανείων κλπ. 17.031€
Εις σύνολο: 250.106€ (με φπα + μίσθιο) – 193.675€ (χωρίς φπα-μισθιο) **λήφθηκε φπα 24% για λόγους διευκόλυνσης της επίλυσης
Με βάση τη μελέτη και τις γεωμετρικές παραμέτρους της, η υδατοδεξαμενή θα μπορεί να συσσωρεύσει ετησίως περί τα 190.000m3 υδάτων, ωστόσο λόγω των επικρατουσών δυνατών ανέμων της περιοχής και της εξάτμισης αλλά και των υποχρεωτικών παραμενόντων υδάτων για τη συντήρηση των στρώσεων καθώς και την αυξομείωση του ετήσιου όγκου των υδάτων (όμβρια και πηγών) λόγω των καιρικών συνθηκών, πρακτικά η υδατοδεξαμενή μπορεί να παρέχει 140.000m3 για διάστημα 92 ημερών. Τέλος εκτιμήθηκε, δυνάμει της υφιστάμενης μελέτης, ότι το κόστος ανά κυβικό μέτρο αποθηκευμένων προς παροχή υδάτων είναι 1,33€/m3 (203.625-17.031€=186.594€/140.000m3) και το έργο για να είναι βιώσιμο θα πρέπει να προσφέρει κάθε κυβικό μέτρο αποθηκευμένων προς παροχή υδάτων σε ποσοστό 38,3% του κόστους των, ήτοι 0,51€/m3 μικτό έσοδο και 0,45€/m3 καθαρό έσοδο (φπα ύδατος νήσων 2001 13%).
Κατά την έρευνα των στατιστικών στοιχείων και ειδικότερα των:
α)τιμών/m3 παροχής μη ποσίμων υδάτων που χρεώνει το τοπικό δημόσιο δίκτυο στους κατοίκους των οικισμών του νησιού,
β)πληθωριστικών μεσοσταθμικών πιέσεων του κόστους κατασκευών για τις συγκεκριμένες υποομάδες αγαθών σε παρόμοια έργα από στοιχεία που λήφθηκαν από τη Στατιστική Αρχή της Xώρας που θα κατασκευαστεί το έργο, διαπιστώθηκαν τα κάτωθι:
Α)Τιμές/m3 μη πόσιμων υδάτων
Έτος 2020
Έως 25m3 πάγιο 49€
26μ3-55m3 +0,80€/m3
56μ3-80m3 +1,20€/m3
81m3 και άνω +1,25€/m3
Έτος 2001
Έως 25m3 πάγιο 30.62€
26μ3-55m3 +0,60€/m3
56μ3-80m3 +0.75€/m3
81m3 και άνω +0,937€/m3
Β)Στάθμιση ΔΤΚ μέσου κόστους παρομοίων κατασκευών.
Χρονοσειρά 2001-2020 με έτος βάσης 2009=100 – Έτος 2001 μέσος ετήσιος 78,15 Έτος 2020 4ος τιμή 125,14
Επίσης από τα σχετικά συγκριτικά στοιχεία και κλαδικές μελέτες που διενεργούνται από εκτιμητικές εταιρείες, εταιρείες συμβούλων ακινήτων, ΑΕEΑΠ και που έχουν κοινοποιηθεί διαπιστώθηκε ότι αντίστοιχες επενδύσεις εκτιμώνται με τη μέθοδο της άμεσης κεφαλαιοποίησης.
Η άμεση κεφαλαιοποίηση περιλαμβάνει την μετατροπή του προσδόκιμου εισοδήματος σε δείκτη εμπορικής αξίας με την εφαρμογή κατάλληλης απόδοσης στο εκτιμώμενο έσοδο (συχνότερα στο καθαρό έσοδο από μίσθωση ή το καθαρό λειτουργικό έσοδο).
Το έσοδο που κεφαλαιοποιείται, είναι το αναμενόμενο έσοδο για ένα χρόνο (συνήθως για τον πρώτο χρόνο των υπολογισμών). Εφόσον η άμεση κεφαλαιοποίηση περιλαμβάνει κεφαλαιοποίηση εις το διηνεκές του εσόδου του πρώτου χρόνου για το υπό εκτίμηση ακίνητο, η μέθοδος αυτή δεν αντικατοπτρίζει κάποια πιθανή μελλοντική αλλαγή στο έσοδο από μίσθωση, εκτός αν γίνει μια τροποποίηση στην απόδοση που θα λαμβάνει υπόψη μια πιθανή αλλαγή.
Η άμεση κεφαλαιοποίηση υπολογίζεται με βάση το μαθηματικό τύπο V=I/Y
όπου:
V=Value (αξία)
I=Income (ετήσιο καθαρό εισόδημα)
Υ=Υield (επιτόκιο κεφαλαιοποίησης – ετήσιο)
Με βάση τις παραπάνω μελέτες το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης απο παρόμοιες πρόσφατες μελέτες κερδών έχει εκτιμηθεί 0,11- 0,12.
Αν ο παραπάνω επιχειρηματίας σας ζητούσε αφενός να τον συμβουλεύσετε επι αμοιβής προκειμένου να εκτιμήσετε τον ασφαλιστικό κίνδυνο αφετέρου και εφόσον συμφέρον για αυτόν, να τους ασφαλίσετε επι προμήθειας :
1-Ποιους ασφαλιστικούς κίνδυνους θα εκτιμούσατε ως πιθανότερους κατά ελάχιστο να συμβούν?
2- Ποια σημερινά κεφάλαια ασφάλισης σε βάση «Α κίνδυνου», θα προτείνατε για τους παραπάνω κίνδυνους, στη «δήλωση εξατομικευμένης συμβουλής».
3-Ποιό κεφάλαιο ασφάλισης διακοπής εργασιών ημερήσιας αποζημίωσης και για πόσο χρονικό διάστημα θα προτείνατε κατά το συντηρητικότερο σενάριο, με βάση τα παραπάνω στοιχεία?
4- Ποιο κεφάλαιο ασφάλισης κίνδυνου επένδυσης (ευθέως ή ως αντιστάθμισμα με τη χρήση ασφαλιστικής παρέκκλισης) θα προτείνατε κατά το συντηρητικότερο σενάριο, με βάση αφενός τα παραπάνω στοιχεία αφετέρου συνεκτιμώντας την εμπορική αξία του έργου σε περίπτωση αναίτιου total loss?
Για να λάβετε την απάντηση του θέματος θα πρέπει να γίνετε μέλος της δημόσιας ομάδας (δείτε κάτωθι Link) και να συμμετάσχετε στη δημόσια δημοσκόπηση που διενεργείται σε αυτή. Κατόπιν θα λάβετε μέσω inbox την απάντηση του θέματος. Ως μέλος της ομάδας θα μπορείτε να λάβετε μέρος και σε παλαιότερες δημοσκοπήσεις που αφορούν σε παλαιότερα δημοσιευμένα θέματα και να λάβετε τις αντίστοιχες απαντήσεις.