2.1.3.2 Μετά τη Συνθήκη της Λισαβόνας και τη δημιουργία της Ευρωπαϊκής Αρχής Ασφαλίσεων και Επαγγελματικών Συντάξεων (ΕΑΑΕΣ), η Οδηγία 2014/51 (Omnibus II) τροποποίησε την Solvency II ποικιλοτρόπως. Στο Άρθρο 2(22) προβλέπεται ότι οι τεχνικές προδιαγραφές σε θέματα όπως οι εκτιμήσεις μπορούν να καθορίζονται από την ΕΑΑΕΣ. Το πρώτο τμήμα των τεχνικών προδιαγραφών εκδόθηκε τον Οκτώβριο του 2012 (ΕΑΑΕΣ-έγγραφο-12/362 και εγκρίθηκε μέσω του κατ’ εξουσιοδότηση Κανονισμού της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (ΕΕ) 2015/35, και περιλαμβάνει οδηγίες σχετικά με τις εκτιμήσεις (στις οποίες η ακίνητη περιουσία θα είναι μόνο ένα μέρος της εργασίας) δίνοντας έμφαση στην συμμόρφωση με το άρθρο 75 και τα διεθνή λογιστικά πρότυπα. Οι διατάξεις που σχετίζονται περισσότερο με την εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας βρίσκονται στα άρθρα 7 έως 10 του Κανονισμού και προβλέπουν ότι, όπου είναι αναγκαίο, το Άρθρο 75 υπερισχύει των διεθνών λογιστικών προτύπων:
“Όταν οι μέθοδοι εκτίμησης που περιλαμβάνονται στα διεθνή λογιστικά πρότυπα που υιοθέτησε η Επιτροπή σύμφωνα με τον κανονισμό (ΕΚ) αριθ. 1606/2002 δεν είναι σύμφωνες, είτε προσωρινά είτε σε μόνιμη βάση, με την εκτιμητική προσέγγιση που ορίζεται στο άρθρο 75 της οδηγίας 2009/138/ΕΚ, οι ασφαλιστικές και αντασφαλιστικές επιχειρήσεις θα πρέπει χρησιμοποιούν άλλες μεθόδους εκτίμησης που να θεωρούνται συμβατές με τις διατάξεις του άρθρου 75 της οδηγίας 2009/138/ΕΚ” (Άρθρο 9(3). 2.1.3.3 Τα τεχνικά πρότυπα ΕΑΑΕΣ δεν έχουν πλέον καμία διάταξη που να επιτρέπει τη χρήση λογιστικών αξιών πέρα των ΔΠΧΑ, ακόμη και αν παρέχουν οικονομική εκτίμηση. Καθορίζεται μια ιεραρχία πέντε επιπέδων για την εκτίμηση των περιουσιακών στοιχείων (παράγραφος V5), συμπεριλαμβανομένης μιας μεγαλύτερης ανοχής για την ρύθμιση των τιμών της αγοράς παρόμοιων περιουσιακών στοιχείων και «την μέγιστη χρήση παρατηρήσιμων σχετικών στοιχείων» (επίσης Άρθρο 10(6) του Κανονισμού). Σημειώνεται συγκεκριμένα στον πίνακα της V.1.4 ότι:
• Για τα ΔΛΠ40 (επενδύσεις σε ακίνητα) και 16 (ακίνητη περιουσία, εγκαταστάσεις και εξοπλισμός): «Οι επιχειρήσεις θα πρέπει να εφαρμόζουν το μοντέλο της εύλογης αξίας και το μοντέλο αναπροσαρμογής των ΔΛΠ40 και ΔΛΠ16 αντίστοιχα κατά την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας, συμπεριλαμβανομένων των επενδυτικών ακινήτων, των εγκαταστάσεων και του εξοπλισμού. Η μέθοδος κόστους που επιτρέπεται από τα ΔΛΠ 40 ή τα ΔΛΠ16, σύμφωνα με τα οποία επενδυτικά ακίνητα και (ιδιοχρησιμοποιούμενα) ακίνητα, εγκαταστάσεις και εξοπλισμός αποτιμώνται στο κόστος κτήσεως μείον τις αποσβέσεις και τις απομειώσεις (impairment), δεν πρέπει να εφαρμόζεται.»
Αγοραία Αξία (Market Value)
«Είναι το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα ακίνητο κατά την ημερομηνία εκτίμησης, μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή, σε μια συνήθη συναλλακτική κίνηση, μετά από εύλογο χρόνο προώθησης, όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό».
«Είναι το αποτιμηθέν ποσό στο οποίο πρέπει να ανταλλάσσεται ένα ακίνητο κατά την ημερομηνία εκτίμησης, μεταξύ ενός πρόθυμου αγοραστή και ενός πρόθυμου πωλητή, σε μια συνήθη συναλλακτική κίνηση, μετά από εύλογο χρόνο προώθησης, όπου κάθε πλευρά ενεργεί με γνώση, σύνεση και χωρίς εξαναγκασμό».
5.3.3 Η μέθοδος αναπροσαρμογής ορίζει ότι «κάθε ενσώματο πάγιο στοιχείο του οποίου η εύλογη αξία μπορεί να επιμετρηθεί με αξιοπιστία θα εμφανίζεται με αναπροσαρμοσμένη αξία, που αποτελείται από την εύλογη αξία του κατά την ημέρα της αναπροσαρμογής, μείον τις μεταγενέστερες σωρευμένες αποσβέσεις και τις μεταγενέστερες σωρευμένες ζημίες απομείωσης. Αναπροσαρμογές θα γίνονται αρκετά τακτικά ούτως ώστε η λογιστική αξία να μη διαφέρει σημαντικά από εκείνη που θα προσδιοριζόταν χρησιμοποιώντας την εύλογη αξία κατά την ημερομηνία του ισολογισμού» (ΔΛΠ 16, παρ. 31).
Προσοχή:Η έννοια της “Εύλογης Αξίας” και η σημασία της για τους Λογιστές (μοντέλο Αναπροσαρμογής) μπορεί να είναι διαφορετική απο αυτή που αναγνωρίζουν οι Εκτιμητές (Fair Value). Οι αξίες αυτές δε πρέπει να διαφέρουν σημαντικά κατα την ημερομηνία του ισολογισμού.